Que s'est-il passé en France au premier semestre 2020 ?
Chères Clientes, Chers Clients,
Votre Agence Century 21 Via Conseil 16ème vous présente un article de notre président, Laurent VIMONT, concernant le marché immobilier au premier semestre 2020.
2019 fut exceptionnel en termes d’activité (1 076 000 transactions réalisées : du jamais vu en France), et en début d’année 2020, le marché immobilier de l’ancien continuait sur cette lancée.
Le nombre de ventes était en hausse de 6,8% pour les appartements et de 7,6% pour les maisons (comparé à la même période en 2019) selon le Réseau CENTURY 21, société du groupe Nexity. Les prix au m² augmentaient légèrement avec respectivement +1,3% et +3,5% sur ces segments. Les achats destinés à l’acquisition d’une résidence principale reculaient (63,9% contre 68,2% à la même époque en 2019), tandis que les investissements locatifs poursuivaient leur progression pour représenter 30,3% des transactions (14,8% de plus qu’un an auparavant) atteignant ainsi un nouveau record. Les taux d’intérêt tangentaient les niveaux les plus bas, la demande était soutenue. Tout allait bien donc. Très bien même.
Le 17 mars, le confinement mit le marché en pause forcée.
Les agences du Réseau CENTURY 21, comme la majorité des agences immobilières en France, fermèrent leurs portes au public et cessèrent toute activité commerciale, à l’exception de quelques transactions qui aboutirent (les offres entre acquéreurs et vendeurs ayant déjà été acceptées avant le confinement). Le marché immobilier se mit en mode « off » durant huit semaines jusqu’à la levée du confinement le 11 mai dernier.
Depuis, qu’en est-il ?
En France
Le trafic du site Internet century21.fr, après avoir chuté de 50% durant le confinement, a enregistré un record d’audience au mois de mai (+10% par rapport à l’an passé) avec plus de 3,1 millions de visiteurs.
Même si le nombre de ventes est en retrait de 27,6% par rapport à l’an dernier (sur un semestre amputé de 8 semaines), la demande est particulièrement forte. Elle cumule celle des ménages qui avaient entamé leur démarche avant le confinement et celle des candidats acquéreurs pour lesquels cette période inédite a provoqué l’envie d’acheter.
Dans ce contexte où l’offre est toujours largement inférieure à la demande, il était prévisible que les prix ne baisseraient pas. Ils augmentent même entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020 de +2,3% pour les maisons et de +3,1% pour les appartements pour atteindre en moyenne respectivement 2160€ le m² et 3638€ le m² : des niveaux historiques.
Cette hausse s’est répercutée sur le montant moyen d’une transaction.
Un appartement s’acquiert désormais à 214 123€ en moyenne, une maison à 241 505€ : des records également.
Les acquéreurs étant nombreux, les vendeurs n’ont aucune raison d’accepter une offre trop basse : les écarts de prix s’en font le reflet et se réduisent passant de 5,6% au 1er semestre 2019 à 5,1% au 1er semestre 2020 (-9%).
En outre, les conditions d’octroi de crédit se durcissant, les acquéreurs sont moins enclins à négocier au risque de voir leur emprunt refusé s’ils en font la demande aux établissements bancaires dans quelques mois.
Est-ce que les logements acquis sont plus grands qu’avant et répondent à ce désir d’espace provoqué par le confinement ? Pas du tout. La superficie moyenne d’une maison était de 115,7 m² avant le confinement, elle est de 115,2 m² depuis, tandis qu’un appartement acheté faisait en moyenne 59,1 m², il en fait 57,8 m² désormais. Le principal obstacle à acquérir plus grand tient sans aucun doute au prix.
Intention n’est pas action.
Les requêtes des internautes souhaitant « acheter une résidence secondaire » progressent de 57%, et la requête « maison de campagne » augmente de 156%.
Pourtant, depuis le 11 mai 2020, les transactions sont essentiellement destinées à la résidence principale dont la part remonte à 68,3%, tandis que les résidences secondaires ne représentent pour le moment que 4,3% des achats et les acquisitions au titre de placement sont en retrait par rapport à l’avant-confinement (27,3% des transactions).
Les moins de 40 ans représentent près de 50% des acquéreurs depuis la fin du confinement, leur part est en hausse par rapport au 1er trimestre 2020.
Ceux qui s‘attribuent la plus grande part des acquisitions sont ceux qui conjuguent donc les trois motivations essentielles : un toit pour la famille, la constitution d’un patrimoine et la recherche d’une sécurité.
A Paris
10 m² supplémentaires en moyenne pour les logements acquis après le confinement (en comparaison avec ceux achetés à la même période en 2019). Sur le 1er semestre 2020, la superficie d’un appartement parisien s’établit à 53 m² (un record), peu importe que le prix moyen au m² ait grimpé aussi (+7,4% entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020). Il atteint désormais 10 671€, soit son plus haut historique.
Le montant moyen d’une transaction parisienne s’envole : +17,2% (entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020) pour atteindre 547 022€.
Pour financer cette hausse, les Parisiens allongent la durée de leur crédit (21,7 ans en moyenne) et augmentent la quotité de financement par emprunt (68,3%).La Capitale suit la tendance nationale : ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale et leur proportion représente 60,3% des transactions (versus 55,9% un an auparavant). Ce phénomène s’est amplifié après le confinement : la part des acquisitions au titre de résidence principale a augmenté de 8,2% en comparaison à la même période l’an passé.
En Ile-de-France
10 m² supplémentaires en moyenne pour les logements acquis après le confinement (en comparaison avec ceux achetés à la même période en 2019). Sur le 1er semestre 2020, la superficie d’un appartement parisien s’établit à 53 m² (un record), peu importe que le prix moyen au m² ait grimpé aussi (+7,4% entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020). Il atteint désormais 10 671€, soit son plus haut historique.
Le montant moyen d’une transaction parisienne s’envole : +17,2% (entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020) pour atteindre 547 022€. Pour financer cette hausse, les Parisiens allongent la durée de leur crédit (21,7 ans en moyenne) et augmentent la quotité de financement par emprunt (68,3%).
La Capitale suit la tendance nationale : ces achats sont essentiellement destinés à l’acquisition de la résidence principale et leur proportion représente 60,3% des transactions (versus 55,9% un an auparavant). Ce phénomène s’est amplifié après le confinement : la part des acquisitions au titre de résidence principale a augmenté de 8,2% en comparaison à la même période l’an passé.
Dans les régions
Dans l’ensemble, il n’y a pas eu d’exode massif de Parisiens vers la campagne ou le littoral. Quitter la Capitale ne semble pas si évident que cela. Alors bien sûr, certains secteurs semblent plus attractifs que d’autres comme le Bassin d’Arcachon, le nord de la Bretagne, l’ancienne Haute-Normandie, l’Aisne, mais l’afflux de Parisiens est marginal, et les rêves exprimés en période de confinement ne se sont pas traduits dans la réalité.
Ou pas encore. Les évolutions de prix sont très disparates selon les régions : tandis que l’Auvergne-Rhône-Alpes est relativement stable, la Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est, les Hauts-de-France, la Normandie, l’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur voient leur prix progresser en-deçà de 5%. En revanche, la Bretagne, le Centre-Val de Loire ainsi que les Pays de la Loire enregistrent des hausses supérieures à 5%. Seule la Nouvelle-Aquitaine voit son prix moyen au m² reculer.
En synthese
L’activité, interrompue brutalement le 17 mars dernier, jour 1 du confinement, a redémarré le 11 mai comme si rien ne s’était passé. L’avant et l’après affichent la même demande vigoureuse et les prix ont repris leur progression.
Notons toutefois que la répartition des achats est différente avec un regain d’intérêt pour la résidence principale et une désaffection relative pour l’investissement locatif.
Perspectives
Aujourd’hui les taux d’intérêt, même s’ils ont légèrement remonté, tangentent toujours les plus bas historiques. Les Français considèrent plus que jamais la pierre comme la valeur refuge par excellence quand, à l’inverse, la Bourse subit des évolutions erratiques et les placements sécurisés présentent une faible rentabilité.
Dans ce contexte, si les taux ne grimpent pas brutalement et si les conditions d’octroi ne se durcissent pas davantage, le marché de l’ancien devrait demeurer porteur et la hausse des prix contenue. Néanmoins, il est trop tôt pour mesurer les conséquences qu’aura la crise de la COVID-19 sur les entreprises, le taux de chômage en France et par ricochet, sur l’immobilier.
Laurent VIMONT
Président de Century 21 France